Ньансы домашней перепланировки
Ньансы домашней перепланировки

Законодательные нюансы перепланировки жилья

Для многих россиян, ставших счастливыми обладателями собственной квартиры, новоселье начинается с ремонта и перепланировки. Что скрывать, в большинстве типовых многоэтажек, которые отечественная стройиндустрия возводит целыми микрорайонами, планировки квартир не назовешь удобными и рациональными. Так что наши соотечественники теми или иными способами пытаются сделать новообретенное жилище максимально комфортным для себя и своих близких.

В самом деле, существующий арсенал способов перепланировки дает возможность адаптировать имеющуюся жилплощадь к потребностям и эстетическим представлениям обитателей квартиры. Однако здесь таится множество как технических, так и юридических нюансов, в которых без помощи специалистов разобраться практически нереально.

В Жилищном кодексе РФ под перепланировкой понимается любое изменение технических или функциональных характеристик квартиры, которое сопровождается внесением коррективов в план БТИ. Сюда относятся не только снос и возведение перегородок, перенос, расширение или заделка дверных проемов и иных элементов жилого помещения, но даже изменение положения радиаторов отопления, прочих инженерных коммуникаций и установка наружного блока кондиционера!

По словам Людмилы Чекашовой, заместителя генерального директора компании «Центр согласования и перепланировок недвижимости», один из самых частых видов перепланировки – это объединение ванной и туалета и расширение санузла за счет коридора. Также очень популярен перенос дверных проемов (например, из кухни в гостиную, минуя коридор).

Необходимо помнить о том, что любые переделки должны носить законный статус. Владельцы квартиры с несогласованной перепланировкой рискуют столкнуться с серьезными проблемами. Такую жилплощадь невозможно продать или обменять, а также очень трудно подарить или оформить в наследство. Ее невозможно использовать и в качестве залога по банковским кредитам.

О неузаконенной перепланировке может стать известно при выборочной проверке или из-за жалобы соседей. По существующему законодательству, на хозяев квартиры налагается административный штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. Кроме того, владельцев обяжут за свой счет вернуть апартаменты в изначальное состояние. В самых сложных случаях по решению суда возможна принудительная продажа квартиры (для покрытия расходов по устранению последствий незаконной перепланировки) или выселение квартиросъемщиков, живущих по договору социального найма.

Чтобы провести перепланировку в соответствии с законом, необходимо получить разрешение Жилищной инспекции. Оно выдается на основании согласованного пакета документов. Например, в столице далеко не полный перечень необходимых документов включает: поэтажный план БТИ, свидетельство о собственности (или договор купли-продажи), выписку из домовой книги, техническое заключение о состоянии несущих конструкций (выполняет лицензированная организация), проект по перепланировке, разработанный лицензированной проектной организацией, договор на авторский надзор с проектной организацией.

Также на проектную документацию придется получить заключения согласующих организаций: Архитектурно-планировочного объединения округа, Роспотребнадзора (СЭС), Госпожнадзора, дирекции единого заказчика, архитектурно-планировочного управления, Мосгорэкспертизы и других инстанций, техническое заключение эксплуатирующей организации (ДЭЗ, ЖСК, ТСЖ), разрешение от главного архитектора проекта дома и Комитета по архитектуре и градостроительству (в зависимости от сложности работ).

Увы, при таком обилии всевозможных бумаг далеко не каждый проект перепланировки может быть одобрен. Существует длинный перечень ограничений, обусловленных действующими нормами и правилами. Это становится камнем преткновения для тех, кто вначале затевает масштабные перепланировки в квартире, а потом всеми правдами и неправдами пытается легализовать внесенные переделки. Например, на кухне в вентиляционный короб могут установить шкаф или холодильник, а ванной – пристроить стиральную машинку. Однако такая «пустячная» перепланировка нарушает вентиляцию здания, а значит, не имеет шансов быть утвержденной. И как бы ни хотели жители первых или последних этажей расширить свою жилплощадь за счет присоединения подвалов (и, соответственно, чердаков), такие изменения тоже невозможно легализовать.

Некоторые виды перепланировок официально не запрещены, но разрешения на них все равно не выдают. Например, ни в одном документе не обозначено, что нельзя объединять комнату или кухню с лоджией или выносить радиаторы отопления на балкон (лоджию).

«Мы не беремся согласовывать слияние комнаты и лоджии, – рассказывает Виталий Виноградский, специалист московской компании «ДизайнПроектСтрой». – По закону это не запрещено, но по факту согласовать невозможно».

«Сейчас получить разрешение на подобные перепланировки нереально, – соглашается Людмила Чекашова, – потому что нарушается теплотехнический расчет всего дома. Холодная зона должна оставаться хотя бы на 3-5 градусов холоднее, чем в жилой комнате. И если дом, допустим, принадлежит Моспроекту, то они вообще запрещают разбирать подоконную часть».

Подготовка и согласование проекта перепланировки отнимает много времени и сил, поэтому рациональнее поручить это профессионалам, знающим порядок и требования задействованных в процессе согласований инстанций. Вся процедура обычно занимает у специалиста не больше 2-3 месяцев. Однако если дом относится к объектам культурного наследия (историческая застройка), то придется все планируемые перепланировки согласовывать с местным Департаментом культурного наследия. Это может занять от шести месяцев до года.