Независимая оценка земли

Как оценивать стоимость земли?

Стоимость земли лежит в основе стоимости любого объекта недвижимости – будь то здание, помещение или промышленное сооружение. Недаром любая оценка недвижимости начинается с поиска наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, то есть такого использования, при котором стоимость земельного участка будет наибольшей.

Земля, в отличие от зданий и сооружений, имеет свои особенности – ее нельзя воспроизвести, и она практически не подвержена износу. Эти природные особенности земли накладывают определенные ограничения при проведении независимой оценки. Одно из таких ограничений – рыночную стоимость земли невозможно рассчитать с помощью затратного подхода к оценке. Это оставляет оценщику только два подхода для работы с земельными участками – сравнительный и доходный.

Методы расчета стоимости земельных участков

Рассмотрим более подробно доходные методы расчета стоимости земельных участков. Все доходные методы оценки земли при расчетах опираются на доход от коммерческой эксплуатации участка. Этот доход суть ожидаемая величина, которая определяется исходя из прогноза использования земельного участка с наибольшей возможной выгодой для владельца. Очевидно, что чем больше ожидаемая сумма доходов от использования участка, тем выше его стоимость в глазах покупателей. Но рыночная стоимость земельного участка не является простой суммой всех доходов от его использования.

Во-первых, часть этих доходов будет потрачена на обеспечение эксплуатации земельного участка (улучшения, налоги, и т.п.), поэтому правильнее будет рассматривать чистую прибыль владельца земли, а не его валовой доход.

Во-вторых, процесс получения прибыли от использования земли растянут во времени на протяжении всего срока владения землей, поэтому необходимо провести процедуру дисконтирования, то есть привести будущие величины прибыли к показателям текущей стоимости на дату оценки.

В-третьих, для владельца земли всегда существует риск не получить ожидаемую прибыль по объективным, то есть не зависящим от него причинам – будь то изменение конъюнктуры рынка или законодательные ограничения местных властей.

Риск вложения в недвижимость учитывается при проведении процедуры дисконтирования будущих прибылей и, естественно, снижает стоимость земли.

К основным методам доходного подхода можно отнести такие методы как:

  • капитализация земельной ренты,
  • остаток для земли,
  • предполагаемое использование земли.

Метод капитализации земельной ренты удобно применять в тех случаях, когда земельный участок передан в аренду и земельная рента легко поддается вычислению.

Метод остатка для земли, в основном, применяется для оценки застроенных земельных участков (участков с улучшениями).

Метод предполагаемого использования, наоборот, удобнее применять для оценки незастроенных земельных участков, в предположении, что практичный, разумный собственник будет использовать землю в соответствие с ее наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования.

Таким образом, мы видим, что все доходные методы расчета рыночной стоимости земельных участков в качестве основного показателя, характеризующего стоимость земли, используют прогнозную величину прибыли от ее коммерческого использования. Те же земельные участки, которые по разным причинам (в основном, юридического характера), не могут быть использованы с целью извлечения прибыли, не подлежат оценке с позиций доходного подхода.